妥当な対ドルレート

　『円高がすすんだ。』
　『円安に反発した。』
　『米国はもうだめだ。』

だのせわしない情報が毎日入ってきますが、大体どの程度の為替レートが妥当なんでしょう？
　長期的な観点で為替相場を考えた場合、”購買力平価”という概念を基準に考えるのが適しているようですね。

　長期的には購買力のバランスが為替レートに反映されるという考え方で、実に納得できるものだと思います。

　さらに、国際通貨研究所経済調査部長の竹中正治氏が購買力平価と市場レートの相関関係を実にわかりやすく説明されていました。

　納得です。
　購買力平価に基づいて今後の対ドルレートの動向を考えると、77円-114程度の幅で動くことが予想できるわけですね。

　『対ドルレートは70円台までいく。』
と巷でいわれている理由がわかった気がしました。

　また、数年以内に米国の景気回復は始まるでしょうし、そうなれば、110円程度までの反発は十分ありえそうです。

　今からドル高に反転するまで、繰上げ返済しなくても良いような余剰資金を外貨預金していくというのはあながち悪くないと思います。
　ドリンク代を節約してこつこつ外貨預金してみようと思います。

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変動金利を借りた後・・・

　数年前は変動金利派は少数派でした。
　しかし、今や変動金利は多数派になったようですね。同じようなことを考えている方が多いようでなによりです。

　さて、変動金利を借りてみると、その後、繰上げ返済、貯金、投資と選択に迷うときが多々ありますよね。管理人自身は繰り上げ返済を余儀なくされているので、投資に対してはほぼてをこまねくしかないのですが、5年位寝かしておける余裕資金は米ドルを買うのに適していると思います。
　あまりにこの思いが強いので、最近、少しだけ米ドルに換金してみました。ほんとに少しなので、たいした利益はでないのですが、真剣さがさらに増します。

　一方、
『今、米ドルを買うのは控えたほうが良い。』
とのご意見もよく耳にします。
　現在の円高の進行は恐ろしいものがあります。これほどの円高になったのは1995年以来ですから、この先がどうなるのか予想するにもサンプルが少なくて困ります。
　さらに、
　『１ドル70円台までいくんじゃないか。』
とか、
　『90円でも円高ではないんだ。』
なんて声も聞こえます。ミスター円こと榊原英資氏もそのようなことを発言されているので、現在の米国経済の混迷の延長にはそのようなこともありえるのでしょう。

　とはいうものの、家庭の投資において、米ドルを購入するのを不適切と考えるのは早計だとおもいます。
　機関投資家であれば、半期なり1年なりで結果を出すことが求められていますので、2009年度内に70円台まで円高が進むのか、それとも反転するのかといったことに大騒ぎしてもおかしくありません。
　しかし、家庭であれば、1年結果がでなくても、5年待って上昇していれば何の問題もありません。
　ちなみに、1ドル90円で1000ドルを購入しておけば、1ドル110円になったときに1100000円が手に入るわけです。110円になるまでに5年かかったとしても、年利は4%を超えます。
　繰上げ返済以上の効果がでる可能性は十分あります。

a)オバマ政権では、強いドルへの政策を実行しそうであること、
b)大統領の最初の任期は4年であること、
c)4年以内に米国経済も復調にむかいそうであること、
d)為替には周期性があること

を考慮すると、5年後を考えてドル購入することは悪くない選択肢だと思います。
　チャンスがあったらさらに買い増してみようと思います。


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ケーヨーD2狩場店

　1年ちょっと前に近所にできたホームセンターなのですが、本日をもって閉店だそうです。
　近所の国道では存在感があったので残念ですが、やむをえないような気もします。なにしろ、同じ国道沿いにある島忠と比べて良さが目立たなかったように思いますからね。管理人もケーヨーＤ２には開店直後にいっただけで、その後はもっぱら島忠にいっていました。
　
　しかし、建物が建って２年も経たずに閉店するって少し驚きませんか？
　ケーヨーＤ２が閉店してから知ったのですが、ケーヨーＤ２の物件は、不動産投資信託によるものだそうですね。具体的には次のような仕組みになっているようです。

　1)　日本コマーシャル投資法人が投資家から資金を集める。
　2)　集めた資金で日本コマーシャル投資法人が不動産を獲得する。
　3)　獲得した不動産を利用するテナントから日本コマーシャル投資法人が賃借料を徴収する。
　4)　徴収した賃借料を日本コマーシャル投資法人が投資家に還元する。

　ケーヨーＤ２は、自身が不動産を保有しているわけではないので、撤退を決めたら身軽に動けるということなんでしょう。
　建物が建ってから２年も経たずに閉店ができる理由がわかったような気がしました。

　さて、今後は、日本コマーシャル投資法人さんが必死に次のテナントを探してくれることを期待するわけですが、いったいどんなテナントが入るのでしょう。
　ケーヨーＤ２の建物をそのまま利用するとすると、やっぱりホームセンター系でしょうか。
　個人的には国道平戸にある島忠はガーデニング系には強いものの、家具の品そろえはあと一歩と感じています。　
　新店舗へは、家具専門のテナントに入ってもらって、島忠はガーデニングの強みを強化、といった具合に良い棲み分けが進むことをきたいしています。
　IＫＥＡなんか入ってくれたら最高です。まあ、ＩＫＥＡ港北店の敷地面積は48000平方メートル、新三郷店の敷地面積は57100平方メートルと、とにかくスケールの大きなお店ですから、7093平方メートルのＩＫＥＡ狩場店ができることはやっぱりないですね。。
　少し現実的になると、ニトリとかきてくれないですかね？交通量もあってあながち悪くない土地だと思うんですよね。家具屋を望んでいる周辺住民がけっこう多いですからね。（たぶん）

　ともかく次のテナントがなにになるのか当分楽しみです。


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住宅ローンの金利動向 2009年 --2009/01/17 update--

Yahoo知恵袋の内容と基本的に同じですが、内容を一部最新版にupdateしています。

★ 変動金利
　日銀も景気回復時期を2010年と予想していることからも、2009年中に日銀が政策金利（無担保コール翌日物の誘導目標。現在0.1%）の利上げを行うことは考えにくいと思います。
　また、現在の変動金利は、日銀が景気の浮沈に応じて金利を上下動させることが出来ない程度に低水準であり、これ以上の低下は期待できないと考えています。
　従いまして、2009年の変動金利は、現状と変わらないと予想します。

★ 固定金利
大局的に見た場合、固定金利決定要因となる新発10年物国債の利回りの水準も景気回復に応じて上昇することになると思いますので、世界的に金融不安となっている現状では、直ちに水準があがることは考えにくいです。
その一方、新発10年物国債の利回りの水準は、過去の利回りから考えても既にかなりの低水準です。そのため、多少さらに低下することはあるかもしれませんが、基本的には、2008年と同水準となるのではないかと考えています。
具体的には、35年固定金利を想定した場合、2.5%-3.3%の間で上下動といったところでしょうか。

★ 固定金利を選ぶ時期
2009年の固定金利の水準は2008年と同程度と予想しますが、固定金利の利率に影響を与える“新発10年物国債の利回り”は、市場取引の影響を受けて、0.5%程度は容易に変動します。
私達住宅ローン利用者にとっては0.5%の変化は大きいです。たとえば、2.8%で35年の住宅ローンを借りると安く感じますが、3.3%で35年の住宅ローンを借りると非常に高く感じます。
したがって、繰上げ返済をせず、将来的に固定にする予定のある方であれば、2%台の金利で固定にする事が出来るタイミングで固定を選択してしまったほうが良いように思います。
一方、金利水準が上昇する時期はまだ先だと考えられますので、その間低金利の変動金利で借りて、繰上げ返済にとつめておくという手はあると思います。

新発国債10年物の市場による変動例
リーマンブラザーズ破綻直後(10/6)
http://www.jiji.com/jc/zc?k=200810/2008100600740
リーマンブラザース破綻して少したった状態（10/10）
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081010AT2C1000W10102008.html

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カーター・ポンド

　最近、カーター・ポンド(他国通貨建て米国国債)という言葉が巷に流れ始めました。管理人もカーターポンドが気になります。
　1978年にドル危機があったときにカーター政権によって行われた手法で、他国の通貨建てで米国国債を発行することだそうです。債権者が、ドル価値の低減リスクをとらずに済むよう、他国の通貨建てで米国国債を発行するわけです。これにより、発行した米国国債の引き受け先を確保できるのですね。

　なぜ、管理人がカーター・ポンドを気にしているのかというと、外貨獲得に関心のある管理人としては、円安に振れる材料には興味があるからです。カーター・ポンド（他国の通貨建て米国国債）が発行されれば、発行額と同額のドルを米国政府が買うことになりますので、大きなドル需要が発生します。これがドル高を招き、円安にも繋がります。

　巷でカーター･ポンドの話題が増えてくるにつれて、今続いている円高も揺り戻しが始まるかもしれませんね。



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あけましておめでとうございます。

　２００９年が始まりました。
　年が明けるといよいよ休みももう終わりという気がしてきますね。
　もうすぐ市場も始まります。今年はどんな一年になるのでしょう。

　景気回復まではまだ時間がかかりそうですから、これから住宅ローンを組む方はお得なケースに恵まれるでしょう。
　すでに住宅ローンを組んでいる方で高い金利の方は借り替えのチャンスだと思います。
　また、すでに住宅ローンを組んでいる方で、今のところ低水準の金利の方も、さらなる低金利＆高サービスの住宅ローンへの借り換えを狙えると思います。

　ちなみに管理人は、横浜銀行の変動金利を愛用中です。
　これまでは、横浜銀行の繰上げ返済手続きはわずらわしいものの、金利の面で恵まれていると感じていたので契約を継続してきました。
　しかし、2008年後半には、横浜銀行よりも安い変動金利で、繰上げ返済が自働ででき、手数料も無料という銀行（住友信託銀行）もでてきました。
　借り換えることのわずらわしさと発生する諸費用を考えて、今のところ、ぎりぎり踏みとどまっていますが、さらなる金利優遇が生じれば、すぐにでも借り替えたいと考えています。

　世の中景気のよくないNEWSが多いですが、お得な住宅ローンライフを満喫し、気持ちが少しでも明るくなると良いですね。

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金利動向を予測する方法 -2008/12/28 update-

（１）住宅ローンの借り入れ金利が何に基づいて変動しているのかを知る。
　まず、変動金利の住宅ローンがどのようなものに基づいて決定されているのかを知る必要があります。
　大きく分けると、a)　日銀の政策金利　と、b)　銀行によって定められる優遇金利　とになります。
　それぞれについて次の説明します。

1a)　日銀の政策金利　
　住宅ローンの変動金利（特に、店頭金利として表示されているもの）は、一般的に、いわゆる政策金利（日銀による、無担保コール翌日物の誘導目標金利）を基準にして決定されています。
　したがって、日銀が利上げするか否かによって、住宅ローンの変動金利額、ひいては、月々の支払額も変わることになります。そのため、変動金利に関心のある人々は、日々、日銀の動向に目を光らせることになります。
　2008年12月時点で、日銀の政策金利は、0.1%となり、変動金利の店頭金利は順次2.475%に設定されていくこと予想されます。
日銀の金利動向予測の仕方についてはこちら

　1b)　銀行の優遇金利　
　最近は、店頭金利から一定の利率を割り引く優遇金利を導入しているケースが多く、その優遇幅は銀行によりまちまちです。2008年9月時点では、全期間1.0%程度の割引くところが多いようです。気前の良いところでは、全期間1.3%割り引くなんてこともあります。
　この優遇幅の決定は銀行の方針に依存するため、短期的に変化するものであり、市場動向を注目しておく必要があります。
　たとえば、2000年初頭は、変動金利の優遇といったことはあまり盛んではなかったようですが、今は変動金利を店頭金利のまま借りることは考えられません。
　その一方で、2007年には、基本的に全期間1.2%割り引くとしていた横浜銀行も、2008年には、全期間1.0%の優遇幅に変更するなど、一様に割り引き幅が増加する傾向にあるわけではありません。
　優遇金利は、銀行の顧客獲得競争により定まることになるので、住宅市場が落ち込んでいる間は、当面各行ある程度の優遇金利を用意するものと考えています。
　ただし、平均値よりも割り引かれた優遇金利のものについては、時間が経てば、平均値に修正されていく可能性があることに留意しておく必要があると考えています。
　また、昨今の各行の優遇幅の違いが大きくなってきているため、住宅ローンの借り入れ金利の予想においては、各行の優遇状況を十分確認しておく必要があります。

（２）　各要因について、日々動向を収集し、影響を考える。
　日銀は利上げを行えそうか、銀行は優遇幅を大きく変えることができそうか、これらをさまざまな情報から予測していくことになります。
　日本の景気動向、インフレ動向、住宅市場動向については、少なくとも情報収集しておくと良いと思います。
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