住宅の買い時 part2

　以前、駅に近いエリアに住むことを望む人々は、早くに買うに越したことはない、とコメントしましたが、これは、既に住居費に相当の費用を払っている人々が対象です。

　当然のことながら、社宅や寮にいて、格安の住居費で住んでいる人々にとっては、状況が異なると考えるべきでしょう。

　では、どのように考えるかというと、社宅や寮にいることによって頭金を減らした場合に、どの程度の効果があるのか、ということを掘り下げていくことになると思います。

　例えば、自腹で賃貸に住めば、月々12万円かかるところ、社宅によって、月々２万円の支払いで住んでいるのであれば、月10万円の利益を享受しています。これを５年間続ければ、10万円*12月*5年=600万円の頭金を貯めることができます。

　この場合について、現在、社宅を出て住宅ローンを組むのと、5年後に社宅を出て住宅ローンを組むのとを比較してみます。それぞれ、固定の場合と、変動の場合とで考えてみます。

<固定の場合>

　現在

　3.22%（SBI）で、3500万円を35年で返済するとすると、

　　総支払額：約5800万円

　　月々の支払額：約13.9万円

　となるのに対し、

　５年後、頭金を600万円増やして借りた場合は、

　4.22%（予想値）で、2900万円を30年で返済することになるので、

　総支払額：約5100万（2900万円のローン）+600万円=5700万円

　月々の支払額：約14.2万円

となり、貯金してから借りた方が、総支払額は、約１００万円安くなります。

　

<変動の場合>　

　現在
　1.875%（横浜銀行）で、3500万円を35年で借りて、

返済期間中の平均金利を3.1％、当初１０年間、１年間に

120万円の繰上げ返済をするとすると、

　　総支払額：約4800万円
　　月々の支払額：約12万円（最高：約12万円　最低約9.2万円）
　となるのに対し、
　　５年後、頭金を600万円増やして借りた場合は、
　　1.825%（予想値）で、2900万円を30年で返済することになり、

現時点で借りる場合の想定金利推移と同じ条件で、当初１０年間、

１年間に120万円の繰上げ返済をするとすると、

　総支払額：約4100万（2900万円のローン）+600万円=4700万円
　月々の支払額：約12万円（最高：約12万円　最低約9.3万円）
となり、貯金してから借りた方が、総支払額は、約１００万円お得という

ことになります。

　以上の通り、社宅などにいる方は、急いで購入する必要はないと思います。
　なお、固定と変動とを比較すると面白いですが、今後の金利動向、繰上げ
返済速度次第では、返済総額に随分と差がでることが分かります。
　社宅にいる間に、固定と変動のいずれにするのかを十分検討しておくと

よいのかもしれません。

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